Главные тенденции жилищного рынка Москвы

21 Декабря 2015 Новости Москва

Уходящий год был для рынка недвижимости трудным. Но именно он, похоже, заложил основные тенденции, которые будут царствовать здесь в ближайшие год-два. «ЭВ» решил расспросить экспертов о том, чем им запомнился этот год, и что станет важным в следующем.

Ставка больше, чем жизнь

Одной из главных тенденций нынешнего года стало всемерное облегчение первого платежа для покупателя новостроек. Сегодня можно найти предложения с беспроцентной рассрочкой на 8 лет и первоначальным взносом в 10%. «В 2015 году для всех стало очевидно, что спрос не успевает за предложением», — говорит гендиректор S&D Дмитрий Земсков.

После ревизии инвестконтрактов и отмены части из них (прекращено жилых проектов на 4,5 млн кв. м) застройщики торопились выставить проекты на продажу. На падающем спросе это усилило давление на цены вниз. После провала в начале года (особенно заметно это было по Новой Москве) продажи оживились, но все равно остались ниже прошлогодних как минимум на 15–40% по разным сегментам. «Хорошим подспорьем для компаний масс-сегмента стало государственное субсидирование ипотеки, позволившее вернуть для покупателей ставку на докризисный уровень, около 12%», — добавил Земсков.

До кризиса по такой ставке можно было купить жилье только на вторичном рынке — на новостройки банки накидывали дополнительно 1–5%, заметила эксперт рынка жилья Мария Литинецкая. В результате таких щедрот доля ипотечных сделок выросла с прежних 30–40% до 70–80% по отдельным проектам, отметила специалист.

Хотя рынок ипотеки поддержала госпрограмма субсидирования ставок кредита, объемы его значительно упали, возражает гендиректор «Эталон-Инвест» Даниил Селедчик. Немудрено: банки в условиях роста кредитной задолженности осторожничают, а покупатели жилья не очень-то готовы в условиях стремительно снижающихся доходов платить даже 12% годовых. Поэтому распространение получила рассрочка от самого застройщика, рассказывает Селедчик. Покупателю нравится, что кредит получается беспроцентным. А девелопер получает устойчивое финансирование своих проектов.

Весьма вероятно, что субсидирование ипотечной ставки сохранится в начале 2016 года, однако возможности бюджета по субсидированию ипотеки могут закончиться раньше, чем ЦБ снизит ключевую ставку до докризисного уровня (не выше 7%), предупреждает Земсков. Поэтому тем, кто готов приобрести квартиру для проживания, а не в спекулятивных целях, он советует не медлить. «Эта тема особенно актуальна тем, кто присматривается к новостройкам Новой Москвы (средний уровень цен 90–95 тыс. руб. за кв. м), — говорит он. — Для Москвы по-прежнему актуален средний уровень цен в 175–180 тыс. руб. за кв. м. Мы считаем, что в 1-м квартале 2016 года эти уровни пробиты вниз не будут».

Москва для москвичей

Для Москвы одной из самых значительных новостей стало появление регламента перевода апартаментов (считающихся нежилой недвижимостью) в квартиры, считает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. В силу того, что в Москве апартаменты занимают весомую долю новостроек (а будут занимать еще больше, когда начнется массовая застройка бывших промзон), это резко увеличивает возможности покупателей. А у девелоперов появляется выбор: оставить апартаменты в прежнем статусе «жилья для временного проживания» или перевести их в жилой фонд.

Скорее всего, девелоперы выберут второй вариант. Дело в том, что апартаменты — это для инвесторов, предназначены для сдачи внаем. А инвестор с московского рынка ушел, утверждает Игорь Быченок из «Галс-Девелопмент»: «До 2014 года доля частных инвесторов в структуре рынка составляла порядка 50%, сегодня их количество сократилось до 10%».

В результате сильно изменились предпочтения большинства покупателей: вместо студий они все чаще предпочитают нормальные 3–4-комнатные квартиры на семью. Однако Литинецкая утверждает, что тенденция на уменьшение площади квартир продолжается. «Одна из тенденций этого года — уменьшение площадей квартир, а также появление большого числа студий с относительно демократичными бюджетами покупки», — говорит она.

«Самым востребованным продуктом в ценовом сегменте 150–200 тыс. руб. за кв. м стали 2-комнатные квартиры площадью 60–70 кв. м, хотя еще в начале года преобладал спрос на студии и 1-комнатные квартиры», — отметила Екатерина Лобанова из «РГ-Девелопмент».

Другим важным трендом Белоусов отмечает «долларизацию» рынка недвижимости: «К концу 2014 года рынок окончательно стал рублевым, при этом сбережения очень многие покупатели традиционно хранят в валюте. Увеличение разрыва между рублевым ценообразованием и накоплениями в валюте стало главным генератором покупательской активности в этом году». Именно поэтому минимальная покупательская активность пришлась на период укрепления рубля: апрель-май. Уже в конце июня, пропорционально росту доллара, стало расти количество обращений в компанию, которое в августе достигло своего максимального значения. «Такая августовская активность, не характерная для этого сезона, прекрасно подтверждает долларовую модель поведения покупателей», — уверен Белоусов.

Что касается следующего года, то благодаря нарастающему «кассовому разрыву» у девелоперов все чаще на рынке будут появляться предложения на уровне себестоимости, считает эксперт. Уже в этом году средний размер скидок увеличился в массовом сегменте с 3% до 6%, отмечает Литинецкая. Появились даже индивидуальные скидки — вещь невиданная в проектах эконом- и комфорт-класса. Благодаря этому москвичи смогут не уезжать за МКАД. «Сегодня однозначно можно говорить о новом тренде, когда проектам в ближайшем Подмосковье и Новой Москве все сложнее конкурировать по ценообразованию с проектами, реализуемыми в рамках старой Москвы», — уверен Белоусов.

«По итогам года суммарная доля предложения эконом- и комфорт-класса в старых границах Москвы составила почти 42% от общего объема предложения, вплотную приблизившись к бизнес-классу (его доля составила 44%)», — отмечает Владимир Богданюк из Est-a-Tet. Продолжаться этот аттракцион невиданной щедрости будет не более полугода, полагает Быченок: «В 3–4-м квартале 2016 года «дно» будет пройдено, после чего ожидается возобновление роста цен».

Контакты

Департамент корпоративных коммуникаций и PR Группы «Эталон»
pressa@etalongroup.com

Справка о Группе «Эталон»

Основанная в 1987 году, Группа «Эталон» сегодня является одной из крупнейших корпораций в сфере девелопмента и строительства в России. Группа «Эталон» фокусируется на жилой недвижимости для среднего класса в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Благодаря более чем 30-летнему опыту успешной работы Компания является одним из старейших и наиболее успешных игроков на российском рынке недвижимости. С момента создания Группа «Эталон» ввела в эксплуатацию 7,5 млн кв. м.

Вертикальная интеграция Компании обеспечивает контроль над затратами, качеством и сроками, а также достижение лидирующих показателей рентабельности. Коллектив Группы «Эталон» насчитывает 5 тысяч сотрудников, а общенациональная сеть продаж Компании охватывает 57 городов России.

В 2019 году Группа «Эталон» приобрела 100% акций «Лидер-Инвест», одного из крупнейших игроков на московском рынке жилой недвижимости по размеру земельного банка и количеству проектов, доступных для приобретения.

Активы Группы «Эталон» включают 33 проекта в стадии проектирования и строительства, непроданную недвижимость в завершенных комплексах и коммерческую недвижимость с чистой реализуемой площадью 3,3 млн кв. м, а также производственный блок. Согласно оценке Colliers International, стоимость активов Группы «Эталон» на 31 декабря 2019 года составляет 188 млрд рублей.

В 2020 году Группа «Эталон» заключила новые контракты на продажу недвижимости общей площадью 538 тыс. кв. м на сумму 79,9 млрд рублей. В 2020 году завершено строительство 540 тыс. кв. м чистой реализуемой площади.

Выручка Компании в 2019 году составила рекордные 84,3 млрд рублей, EBITDA – 8,9 млрд рублей.

ГДР Группы «Эталон» под единым тикером ETLN обращаются на основном рынке Лондонской фондовой биржи с 20 апреля 2011 года, а также включены в котировальный список Первого уровня на Московской Бирже с 31 января 2020 года.

Крупнейшим акционером Группы «Эталон» является АФК «Система» – публичная российская диверсифицированная холдинговая компания, обслуживающая около 150 миллионов потребителей в таких отраслях, как телекоммуникации, высокие технологии, банковские услуги, розничная торговля, лесопереработка, сельское хозяйство, недвижимость, туризм и медицинские услуги.

Оставить заявку