Подсобные помещения в доме – новый тренд на рынке недвижимости

23 Января 2014 Новости Москва
Современные новостройки меняют наше представление о комфортном жилье. Новосёлы с удивлением узнают, что многоэтажные дома — это не только квартиры, лестницы, лифты и запертый на ключ чердак. Сегодня в большинстве зданий уже на стадии проекта закладываются нежилые помещения, которые затем становятся частью инфраструктуры жилого комплекса.

К ним относятся не только будущие химчистки, магазины или стоматологические кабинеты, но и многочисленные подсобки. Их основная функция — сделать быт жителя многоквартирного дома максимально комфортным, избавить его шкафы, антресоли и лоджии от лишнего скарба. Новая категория объектов не так давно появилась на рынке недвижимости, но покупатели уже успели оценить преимущество подсобных помещений. Они пользуются большим спросом и становятся дополнительными объектами для инвестиций.

Типы подсобных помещений
Прежде всего, не стоит путать подсобные помещения с коммерческими. И те, и другие относятся к категории нежилых квадратных метров. Однако первые проектируются застройщиком, прежде всего, для дополнительного комфорта жильцов, а вторые предназначены для извлечения прибыли. Соответственно, проектные требования и метраж будет разным. Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», выделяет несколько типов подсобок в зависимости от расположения:
- Подсобки на лестничной площадке с отдельным выходом в места общего пользования
- Подсобки с входом в цокольную часть из подъезда или с внешнего крыльца
- Подсобное помещение в подземном паркинге Типичная подсобка — это отдельный бокс площадью от 1,5 до 5 кв. м.
В домах эконом-класса подсобные помещения чаще всего используются как колясочная (там хранят также велосипеды, лыжи, шины и проч.) или кладовая для крупногабаритных или сезонных вещей. Если для подсобки предусмотрен вход с улицы, после оформления необходимых документов её можно сделать магазин. В ЖК бизнес-класса такие объекты иногда используют как прачечную или помещение для собраний жителей дома.

Как купить подсобное помещение
Чаще всего подсобки предлагаются непосредственно застройщиками, но их можно встретить и в свободной продаже на вторичном рынке. Стоит отметить, что некоторые люди путают подсобные помещения типа кладовых с общим имуществом владельцев жилья в многоквартирном доме. В 36 статье жилищного кодекса РФ есть пункт об «общем имуществе собственников жилых помещений в многоквартирном доме». Это помещения, которые «не являются частями квартир (...) и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме». Речь идёт о лестницах, лифтах, подвалах, чердаках и прочих технических объектах, но не о кладовках. Как поясняет Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости «Эталон-Инвест», подсобные помещения не относятся к общему имуществу собственников квартир. «Если жилой комплекс продается по ДДУ, то по аналогичным договорам реализуются и нежилые помещения. Если продажи квартир ведутся по договорам паенакопления, то нежилые помещения в строящемся доме реализуются по договорам соинвестирования, а паркинги и места для хранения мото- и вело-техники по договорам купли-продажи имущественного пая», — отмечает она.
Соответственно, купить, продать или сдать подсобку в аренду можно так же, как и любую другую недвижимость — без согласия соседей, но с соблюдением некоторых требований.

Популярность подсобных помещений растёт
По оценке большинства специалистов рынка недвижимости, подсобные помещения —один из новых современных трендов, который быстро набирает популярность. Горожане больше не готовы жить в тесных комнатах, забитых вещами, и выходить на захламлённые балконы. Они хотят обедать в столовой и хранить крупногабаритный скарб в кладовой.
«Можно сказать, что все большее число клиентов интересуются возможностью приобрести подсобное помещение. В среднем, каждый шестой покупатель рассматривает такое приобретение, соответственно в этой пропорции они и проектируются в жилых комплексах», — отмечает Софья Лебедева. По её наблюдениям, к моменту сдачи дома в эксплуатацию, большая часть подсобок уже раскуплена.
Того же мнения придерживается Татьяна Кузнецова. По её словам, в жилом микрорайоне «Изумрудные холмы» уже реализовано около 80% от поступивших в продажу мест для хранения мото- и вело- техники.
 В обозримом будущем на рынке недвижимости может возникнуть даже дефицит подсобных помещений. В каждом жилом комплексе количество подсобок индивидуально. К примеру, в ЖК «Эстет» подмосковного Климовска — это всего 10 % от общего количества квартир. А в проектах компании Urban Group предполагается 85 кладовок на 100 апартаментов. И по мнению застройщика, именно такое соотношение является оптимальным.
Противоположная точка зрения у заместителя генерального директора ГК «МИГ-Недвижимость» Олега Птушкина. Он видит в отдельных подсобках скорее приятное дополнение, чем необходимость, и считает, что спрос на нежилые помещения, в которые нет входа с улицы, практически отсутствует.
Тем не менее, руководитель аналитического центра компании «Est-a-Tet» Денис Бобков прогнозирует активное появление подсобных помещений в проектах всех уровней в ближайшее время. По его словам, в многоквартирных домах под них могут отдать даже часть первого этажа. Это было бы полезно как жильцам, так и застройщикам. Ведь квартиры на первых этажах — самая неликвидная часть жилья, а коммерческие площади в таком объеме могут остаться невостребованными.

Золотая кладовая — сколько стоит квадратный метр подсобки
Безусловно, квадрат подсобной недвижимости дешевле по сравнению с жилой площадью. Но бросовыми цены на эти объекты не назовёшь. Как правило, стоимость квадратного метра квартиры и подсобки различается в 2-3 раза. Нижняя граница в среднем по рынку составляет 40 тысяч, верхняя — порядка 80 тысяч рублей.
По словам Софьи Лебедевой, стоимость подсобных помещений зависит от ценовой политики самого проекта — в среднем, бюджет покупки кладовки не превышает 500-600 тысяч рублей.
К примеру, квадратный метр жилья в ЖК «Эстет» в среднем стоит 55 тысяч рублей, а квадрат подсобного помещения — около 35 тысяч рублей. Небольшая кладовка площадью от 1,5 до 3,5 кв. м в ЖК «Бутовские аллеи» обойдётся в 40 тысяч рублей за квадрат. А вот цены на подсобные помещения в новостройках на Пятницком шоссе (в районе Митино) колеблются в районе 100 тысяч рублей за кв. м.
Иногда застройщики изначально закладывают расходы на кладовку в стоимость квартиры, и клиентам не приходится платить отдельно. Однако чаще цена зависит от стадии готовности здания, на которой происходит покупка. К примеру, в проектах Urban Group кладовки продаются в несколько этапов: одновременно с квартирой подсобное помещение можно купить по цене 45 тысяч рублей за квадрат, а после сдачи дома — уже за 60 тысяч.

Как использовать подсобные помещения
Растущий спрос на подсобки очевиден, однако профессионалы рынка недвижимости по-разному оценивают их коммерческий потенциал. Одни эксперты считают эту категорию помещений ликвидным объектом инвестиции, другие отводят подсобкам лишь вспомогательную роль.
Софья Лебедева отмечает, что типичная подсобка — это помещение площадью от 1,5 до 5-6 кв. м. с одним входом. Часто там проходят коммуникации здания, и температура поддерживается на уровне 0 градусов. «Кроме мест для хранения, например, зимних комплектов резины, что-либо другое в кладовых организовать затруднительно», — констатирует Лебедева.
С коллегой согласен Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group. По его словам, ни о каком использовании подсобок для коммерческих целей не может идти и речи. «В подсобных помещениях многоквартирных домов нельзя организовывать ни магазинов, ни прачечных. Для подобных функций есть коммерческие помещения, так как для коммерческих помещений, в свою очередь, существуют свои довольно жесткие требования, например, наличие запасного выхода», — заявляет эксперт.
А вот Андрей Баранов, генеральный директор строительной компании «Премьер», полагает, что некоторые подсобные помещения есть шанс переоборудовать под прачечную или мастерскую. Правда он уточняет, что это возможно только «в случае согласования с администрацией, с учетом техники безопасности и при возможности организации доступа для будущих клиентов». Квартиры в новостройках 2-комнатные квартиры
Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп», видит больше перспектив в коммерческом использовании подсобных помещений, которые являются общей собственностью жителей дома. Чердаки и подвалы можно зарегистрировать в качестве нежилого помещения и сдать в аренду коммерческой организации. Доход в этом случае пойдёт на нужды ТСЖ. Это распространённая практика в домах старого жилого фонда. Там полуподвальные секонд-хенды, магазины или мастерские по ремонту обуви — частое явление.

Дарья Сергеева, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Контакты

Департамент корпоративных коммуникаций и PR Группы «Эталон»
pressa@etalongroup.com

Справка о Группе «Эталон»

Основанная в 1987 году, Группа «Эталон» сегодня является одной из крупнейших корпораций в сфере девелопмента и строительства в России. Группа «Эталон» фокусируется на жилой недвижимости для среднего класса в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Благодаря более чем 30-летнему опыту успешной работы Компания является одним из старейших и наиболее успешных игроков на российском рынке недвижимости. С момента создания Группа «Эталон» ввела в эксплуатацию 7,5 млн кв. м.

Вертикальная интеграция Компании обеспечивает контроль над затратами, качеством и сроками, а также достижение лидирующих показателей рентабельности. Коллектив Группы «Эталон» насчитывает 5 тысяч сотрудников, а общенациональная сеть продаж Компании охватывает 57 городов России.

В 2019 году Группа «Эталон» приобрела 100% акций «Лидер-Инвест», одного из крупнейших игроков на московском рынке жилой недвижимости по размеру земельного банка и количеству проектов, доступных для приобретения.

Активы Группы «Эталон» включают 33 проекта в стадии проектирования и строительства, непроданную недвижимость в завершенных комплексах и коммерческую недвижимость с чистой реализуемой площадью 3,3 млн кв. м, а также производственный блок. Согласно оценке Colliers International, стоимость активов Группы «Эталон» на 31 декабря 2019 года составляет 188 млрд рублей.

В 2020 году Группа «Эталон» заключила новые контракты на продажу недвижимости общей площадью 538 тыс. кв. м на сумму 79,9 млрд рублей. В 2020 году завершено строительство 540 тыс. кв. м чистой реализуемой площади.

Выручка Компании в 2019 году составила рекордные 84,3 млрд рублей, EBITDA – 8,9 млрд рублей.

ГДР Группы «Эталон» под единым тикером ETLN обращаются на основном рынке Лондонской фондовой биржи с 20 апреля 2011 года, а также включены в котировальный список Первого уровня на Московской Бирже с 31 января 2020 года.

Крупнейшим акционером Группы «Эталон» является АФК «Система» – публичная российская диверсифицированная холдинговая компания, обслуживающая около 150 миллионов потребителей в таких отраслях, как телекоммуникации, высокие технологии, банковские услуги, розничная торговля, лесопереработка, сельское хозяйство, недвижимость, туризм и медицинские услуги.

Оставить заявку